Терминалогия и основные правила сделки в случае покупки комерческой недвижимости.

 

После того как Вы выбрали объект для покупки, ваш брокер составляет контракт в котором забивает время на тщательное изучение объекта. Этот период называется : due diligence.
В этот момент вы вносите Deposit (согласно контракту) на счет любой Title company по вашему выбору. Это время, обычно 2 недели, берется для проведения технической инспекции, получения предложения от банка, изучения всех контрактов с жильцами, изучение финансовых отчетов приобретаемого биснеса, изучения любых других вопросов связанных со сделкой и покупаемым объектом. В течение этого времени вы можете отказаться от сделки по любой причине, а продавец не может продать другому покупателю, даже если ему предложат больше денег.
Если до окончания due diligence вы отказываетесь от покупки, то депозит вы получаете обратно согласно составленному контракту на покупку.
Затем, если вы не отказываетесь, вы обычно вносите дополнительный депозит на счет Title company и берется время для полученя кредита. Если банк по какой-то причине отказывает вам, то все депозиты вы получаете назад согласно составленному контракту и продавец ищет другого покупателя.

Closing date это день когда вы получаете ключи, документа на собственность и кредит. В тот же самый день вы вносити ваши 30%-40% на счет Адвокатской конторы,а банк вносит 70-60%. Адвокатская конторы (Title company) следит за чистотой сделки, проверяет все документы, связанные с домом на много лет назад и проверяет правильность всех подписываемых бумаг. Адвокатская контора отдает ваши и банковские деньги продавцу.

Closing Cost – затраты, связанные с покупкой. Обычно состоят из затрат, связаннымых с различными инспекциями покупаемых билдингов и бизнеса и затрат, связанных с кредитом, плюс, соответствующие государственные налоги на открытие нового кредита (~0,7% от суммы кредита). Вы можете дополнительно нанять персонального адвоката, специализирующегося в законах по недвижимости, для большой уверенности, что все законы соблюдены и ваши интересы защищены.

Title insurance – страховка, защищающая ваши права собственника. По Американским законам на недвижимость может быть наложен lean – долг, привязанный к зданию. Это может быть неоплаченный хозяином ремонт здания или другие решение суда по любым задолжностям, связанным с хозяином. Кредит, взятый на покупку, тоже является лином. Неоплаченные во время налоги на недвижимость – другой пример лина. Title company проверяет наличае линов на проперти, а также следит, что бы при продажи все лины были уплачены продавцом.

P.S. Don’t keep me a secret! Your personal referrals are my greatest compliment.